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[ 목차 ]
2026년 부동산 시장에서 가장 큰 변수는 단연 다주택자 양도세 중과 유예 종료였습니다.
정부가 공식적으로 2026년 5월 9일 종료를 재확인하면서, 다주택자와 실수요자 모두 전략 재정비가 불가피해졌습니다.
이번 조치는 단순한 세금 제도 변경이 아니라, 향후 주택 가격 흐름과 거래량을 동시에 좌우할 수 있는 핵심 정책이었습니다.
이번 글에서는 다음 내용을 중심으로 상세히 정리했습니다.
- 다주택자 양도세 중과 유예의 정확한 의미
- 왜 유예가 시행됐는지
- 5월 9일 이후 달라지는 세금 구조
- 적용 대상 지역
- 다주택자가 반드시 준비해야 할 전략
- 실수요자에게 미치는 영향
다주택자 양도세 중과란 무엇인가?
양도소득세는 부동산을 매도하면서 발생한 차익에 부과되는 세금입니다.
다주택자의 경우 투기 억제를 목적으로 일반 세율보다 훨씬 높은 중과세율이 적용됐습니다.
기본 구조
- 2주택자: 기본세율 + 20%p
- 3주택 이상: 기본세율 + 30%p
여기에 지방소득세 10%가 추가되면서 실질 세율은 최대 60% 이상까지 올라갈 수 있었습니다.
이 때문에 다주택자들은 집을 팔고 싶어도 세금 부담 때문에 매도를 미루는 현상이 지속됐습니다.
중과 유예 제도
정부는 시장에 매물을 유도하기 위해 다주택자 양도세 중과 유예라는 한시적 정책을 도입했습니다.
핵심은 다음과 같았습니다.
✔ 조정대상지역 다주택자라도 중과세 배제
✔ 기본세율만 적용
✔ 장기보유특별공제 가능
즉, 다주택자가 집을 팔 때 세금 부담을 크게 낮춰준 것입니다.
이 제도의 목적은 명확했습니다.
- 다주택자 매도 유도
- 거래량 회복
- 가격 안정
중과 유예 종료
최근 청와대는 공식 브리핑을 통해 다음과 같이 밝혔습니다.
다주택자 양도세 중과 유예는 2026년 5월 9일 종료가 분명하다.
일부에서 제기됐던 추가 연장 가능성은 사실상 차단됐고,
대통령 역시 SNS를 통해 여러 차례 종료 방침을 재확인했습니다.
이는 단순한 행정 결정이 아니라 정책 일관성과 사회적 약속이라는 표현까지 사용된 만큼, 번복 가능성은 매우 낮다고 판단됐습니다.
5월 9일 이후 달라지는 양도세 구조
유예가 종료되면 과거 중과 체계가 그대로 복귀했습니다.
조정대상지역 기준
- 2주택자: 기본세율 + 20%p
- 3주택 이상: 기본세율 + 30%p
- 장기보유특별공제 배제
- 지방소득세 추가
반면 비조정지역은 여전히 일반세율이 적용됐습니다.
즉, 핵심은 보유 주택이 조정대상지역인지 여부였습니다.
조정대상지역이 중요한 이유
중과는 모든 지역이 아니라 조정대상지역에만 적용됐습니다.
2026년 현재 기준 대표적인 중과지역은 다음과 같습니다.
서울 전 지역
강남·서초·송파·강동
마포·용산·성동
노원·도봉·강북 포함 전체
경기 주요 지역
과천, 성남 분당, 하남, 광명, 일부 수원
기타
세종 일부, 부산 핵심 지역
지역은 수시로 조정되기 때문에 반드시 최신 고시 확인이 필요했습니다.
보유세
이번 발표와 함께 주목받은 발언이 있습니다.
보유세는 최후의 카드다.
현재 정부의 1차 목표는 양도세 유예 종료를 통한 매물 유도입니다.
하지만 이 방법이 효과를 보지 못하면 보유세 강화 가능성이 열려 있다는 의미였습니다.
즉,
- 집을 팔지 않으면
- 매물이 나오지 않으면
보유 비용을 높여서라도 압박하겠다는 신호였습니다.
다주택자가 반드시 준비해야 할 체크리스트
① 잔금일 기준 확인
양도세는 계약일이 아닌 잔금일 기준입니다.
5월 9일 이후 잔금이면 중과 대상이 됐습니다.
② 중과지역 주택 우선 정리
세금 부담이 가장 큰 지역부터 매도 전략을 세워야 했습니다.
③ 세무 상담 필수
보유 기간, 취득 시기, 양도차익에 따라 실제 세금은 크게 달라졌습니다.
④ 증여·법인 전환 비교
단기 절세보다 장기 구조 설계가 중요해졌습니다.
실수요자에게는 어떤 영향이 있을까?
다주택자 양도세 중과 유예 종료는 실수요자에게는 기회가 될 수 있습니다.
- 3~4월 급매물 증가 가능성
- 중저가 지역 거래 활성화
- 전세 물량 일부 매물 전환
특히 서울 외곽과 수도권 일부 지역은 가격 조정 가능성이 높은 구간으로 분석됐습니다.
정리했습니다
다주택자 양도세 중과 유예는 이제 마침표를 향해 가고 있습니다.
현재 상황을 요약하면 다음과 같습니다.
✔ 2026년 5월 9일 종료 확정
✔ 조정대상지역 중과 전면 복귀
✔ 장기보유공제 배제
✔ 실질 세율 급등
✔ 보유세 강화 가능성 대기
이제 다주택자는 선택의 시간에 들어섰습니다.
정책은 이미 방향을 정했습니다.
앞으로 부동산 시장은 ‘보유’보다 ‘정리’에 비용이 적게 드는 구조로 이동하고 있습니다.
지금이 자산 구조를 다시 설계할 마지막 기회가 될 수 있습니다.
