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2026년 부동산 시장에서 가장 민감한 이슈 중 하나는 단연 다주택자 보유세였습니다.
최근 청와대가 “보유세는 최후의 카드”라고 공식 언급하면서, 다주택자와 예비 매수자 모두 세금 변화 가능성에 촉각을 곤두세우고 있습니다.
특히 다주택자 양도소득세 중과 유예가 5월 9일 종료되는 것이 확정되면서, 이제 시장의 시선은 자연스럽게 보유세 강화 여부로 이동했습니다.
이번 글에서는 다음 내용을 중심으로 정리했습니다.
- 다주택자 보유세의 정확한 구조
- 재산세와 종부세의 차이
- 현재 적용 중인 다주택자 세율
- 정부가 말하는 ‘보유세 최후 카드’의 의미
- 2026년 이후 예상 시나리오
- 다주택자가 반드시 준비해야 할 대응 전략
다주택자 보유세란 무엇인가?
보유세는 말 그대로 집을 팔지 않고 보유하고 있는 동안 매년 내는 세금을 의미했습니다.
한국의 보유세는 크게 두 가지로 구성됩니다.
✔ 재산세
모든 주택 보유자가 납부하는 지방세
✔ 종합부동산세(종부세)
공시가격 합산액이 일정 기준을 초과할 경우 추가로 부과되는 국세
즉, 다주택자는 기본적으로 재산세를 내고, 여기에 종부세까지 더해지는 구조였습니다.
재산세 구조
재산세는 매년 6월 1일 기준 주택 보유자를 대상으로 부과됩니다.
재산세 세율(주택 기준)
- 과세표준 6천만 원 이하: 0.1%
- 6천만 원 초과 ~ 1억5천만 원 이하: 0.15%
- 1억5천만 원 초과 ~ 3억 원 이하: 0.25%
- 3억 원 초과: 0.4%
다주택자라고 해서 재산세 세율 자체가 특별히 더 높아지는 구조는 아니지만, 보유 주택 수가 많아질수록 과세표준이 누적되기 때문에 실제 체감 부담은 상당히 커졌습니다.
종합부동산세
다주택자 보유세에서 가장 큰 비중을 차지하는 것이 바로 종합부동산세였습니다.
종부세는 개인이 보유한 모든 주택의 공시가격을 합산해 계산합니다.
2026년 기준 종부세 기본 공제
- 1주택자: 12억 원
- 다주택자: 6억 원
즉, 다주택자는 훨씬 낮은 기준에서 종부세가 시작됐습니다.
다주택자 종부세 세율 구조
다주택자는 일반 1주택자보다 훨씬 높은 누진세율이 적용됐습니다.
조정대상지역 다주택자 기준
- 과세표준 3억 이하: 1.2%
- 3억 초과 ~ 6억: 1.6%
- 6억 초과 ~ 12억: 2.2%
- 12억 초과 ~ 50억: 3.6%
- 50억 초과: 최대 6.0%
여기에 농어촌특별세(종부세의 20%)까지 추가되면서 실제 부담은 더욱 커졌습니다.
왜 정부는 “보유세는 최후의 카드”라고 했을까?
최근 청와대는 공식 브리핑에서 다음과 같이 밝혔습니다.
보유세는 모든 정책 수단이 효과를 보지 못했을 때 고려하는 최후의 카드다.
이 발언의 의미는 명확했습니다.
현재 정부의 1차 목표는 양도세 유예 종료를 통한 매물 유도입니다.
즉, 다주택자들이 자발적으로 집을 팔도록 만드는 것이 우선이라는 뜻이었습니다.
하지만,
- 매물이 나오지 않거나
- 집값이 다시 급등할 경우
그 다음 단계로 꺼낼 수 있는 카드가 바로 보유세 강화라는 신호였습니다.
2026년 이후 예상 시나리오
전문가들은 다음 3가지 가능성을 이야기했습니다.
시나리오 ① 현 수준 유지
시장 안정 시 기존 종부세 구조 유지
시나리오 ② 공제 축소
다주택자 기본공제 6억 → 4억 하향 가능성
시나리오 ③ 세율 인상
조정대상지역 다주택자 최고세율 상향 검토
특히 매물이 부족할 경우 공제 축소 방식이 가장 현실적인 카드로 분석됐습니다.
다주택자는 어떤 준비가 필요할까?
이제 다주택자는 단순히 “버틴다”는 전략이 통하지 않는 환경이 됐습니다.
다음과 같은 대응이 필요했습니다.
① 보유 주택 재정비
- 수익률 낮은 주택 정리
- 입지 약한 지역 우선 매각
- 핵심 1~2채만 남기는 전략
② 가족 간 증여 활용 검토
- 증여세 vs 보유세 비교
- 장기 절세 구조 설계
- 미성년 자녀 증여는 특히 신중
③ 법인 전환 여부 분석
- 법인 보유 시 종부세 구조 변경
- 취득세 중과 여부 고려
- 단기 절세보다 장기 전략 필요
④ 세무 전문가 상담 필수
다주택자 보유세는 개인 상황에 따라 차이가 매우 큽니다.
- 공시가격
- 보유 기간
- 지역 여부
- 임대사업자 등록 여부
이 모든 요소가 세금에 직접적인 영향을 미쳤습니다.
실수요자에게 미치는 영향
다주택자 보유세 강화 가능성은 실수요자에게는 기회가 될 수 있습니다.
- 급매물 증가
- 중저가 지역 거래 활성화
- 전세 물량 일부 매물 전환 가능성
특히 2026년 상반기는 다주택자 물량이 시장에 나올 가능성이 높은 구간으로 평가됐습니다.
정리했습니다
다주택자 보유세는 이제 단순한 세금 문제가 아니었습니다.
정부의 부동산 정책 방향을 상징하는 핵심 수단이 됐습니다.
현재 흐름을 정리하면 다음과 같았습니다.
✔ 양도세 중과 유예 5월 9일 종료 확정
✔ 매물 유도 실패 시 보유세 카드 검토
✔ 다주택자에 대한 압박 기조 유지
✔ 실수요자 중심 시장 전환 시도
앞으로 부동산 시장은 보유 비용이 점점 커지는 구조로 이동하고 있습니다.
다주택자는 지금이 자산 구조를 재편할 마지막 기회일 수 있습니다.
정책이 움직이기 전에 먼저 움직이는 것이 가장 현실적인 전략이었습니다.
