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다주택자 중과세 유예 종료 확정… 5월 9일 이후 무엇이 달라질까?
2026년 부동산 시장의 최대 변수 중 하나였던 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 시점이 결국 확정됐습니다.
청와대는 2월 2일 공식 브리핑을 통해 **“다주택자 양도세 중과 유예는 5월 9일 종료가 분명하다”**고 밝혔습니다.
이는 이재명 대통령이 수차례 강조해온 정책 기조를 재확인한 것으로, 더 이상의 연장은 없다는 강한 메시지였습니다.
이번 발표는 단순한 세금 정책 변경을 넘어, 향후 부동산 시장 전체 흐름에 상당한 영향을 미칠 수 있는 중요한 분기점으로 평가됐습니다.
이번 글에서는 다음 내용을 중심으로 정리했습니다.
- 다주택자 중과세 유예 제도의 정확한 의미
- 5월 9일 이후 달라지는 양도세 구조
- 정부가 밝힌 보유세 카드의 의미
- 시장 전문가들이 보는 향후 집값 흐름
- 다주택자와 실수요자가 각각 준비해야 할 전략
다주택자 중과세 유예란 무엇이었나?
먼저 ‘다주택자 중과세 유예’ 제도부터 짚어봤습니다.
다주택자가 주택을 매도할 경우 기본 양도소득세율에 더해 최대 20~30%p의 중과세율이 적용됩니다.
이로 인해 매도 부담이 커지고, 시장 매물이 줄어드는 부작용이 지속적으로 발생했습니다.
정부는 이러한 문제를 완화하기 위해 한시적으로 양도세 중과를 면제하거나 완화하는 유예 제도를 시행했습니다.
목적은 명확했습니다.
- 다주택자의 매물 유도
- 주택 공급 확대
- 가격 안정
즉, 다주택자들이 세금 부담 없이 집을 팔 수 있도록 ‘퇴로’를 열어준 정책이었습니다.
5월 9일 종료 공식화
하지만 이번 청와대 발표로 유예 종료는 확정됐습니다.
강유정 청와대 대변인은 브리핑에서 다음과 같이 설명했습니다.
“정책적 일관성 측면에서 5월 9일 종료는 분명하다.”
이는 김용범 정책실장이 “한두 달 연장 가능성”을 언급하며 시장에 혼선을 준 이후 나온 정리 발언이었습니다.
결과적으로 정부는 다음과 같은 메시지를 명확히 했습니다.
- 다주택자 양도세 중과 유예 → 2026년 5월 9일 종료
- 추가 연장 검토 없음
- 사회적 약속 차원의 정책 유지
이로 인해 다주택자들은 5월 9일 이전 매도 여부를 결정해야 하는 상황이 됐습니다.
5월 9일 이후 적용되는 양도세 구조
유예 종료 이후에는 기존 중과 체계가 그대로 복귀했습니다.
적용 구조 정리
- 2주택자: 기본세율 + 20%p
- 3주택 이상: 기본세율 + 30%p
- 조정대상지역 해당 시 중과 유지
예를 들어 양도차익이 클 경우, 실제 세금 부담은 수억 원 단위까지 확대될 수 있습니다.
따라서 다주택자 입장에서는 5월 9일 이전 매도 vs 장기 보유라는 매우 중요한 선택의 기로에 서게 됐습니다.
보유세 개편
이번 발표에서 또 하나 주목받은 부분은 바로 보유세 개편 발언이었습니다.
강 대변인은 다음과 같이 밝혔습니다.
“보유세는 최후의 수단이다. 모든 것이 불가능하다고 여겨질 때 고려하는 카드다.”
이는 아직 보유세 인상이나 종부세 강화 계획이 공식화되지는 않았지만,
시장 상황이 악화될 경우 언제든 꺼낼 수 있는 카드라는 의미로 해석됐습니다.
즉,
- 지금 매물이 나오지 않으면
- 가격 안정이 이뤄지지 않으면
보유세 강화 가능성이 열려 있다는 뜻이었습니다.
전문가들이 말하는 후속 대책 필요성
시장 전문가들은 한 목소리로 말했습니다.
“세금만으로는 매물이 나오지 않는다.”
현재 토지거래허가구역에서는 세입자가 있는 집은 사실상 거래가 어렵습니다.
매수자가 4개월 내 실입주 + 2년 거주 조건을 충족해야 하기 때문입니다.
이에 따라 다음과 같은 보완책이 필요하다는 의견이 나왔습니다.
✔ 토지거래허가구역 일부 완화
✔ 실수요자 대출 규제 한시적 완화
✔ 중저가 주택 거래 활성화 유도
특히 노원·도봉·강북 등 서울 외곽과 수도권 지역에 대해 제한적 완화가 필요하다는 분석이 이어졌습니다.
다주택자는 지금 무엇을 준비해야 할까?
현 시점에서 다주택자가 고려해야 할 전략은 다음과 같았습니다.
① 보유 주택 정리 우선순위 설정
- 입지 약한 주택부터 매도
- 수익률 낮은 주택 정리
② 세무사 상담 필수
- 양도차익 계산
- 장기보유특별공제 적용 여부
- 증여 vs 매도 비교
③ 5월 9일 이전 잔금 기준 확인
- 계약일이 아닌 잔금일 기준 적용
실수요자는 어떻게 대응해야 할까?
실수요자의 경우 다음을 체크해야 했습니다.
- 토허제 완화 가능성
- 대출 규제 변화
- 급매물 등장 여부
특히 3~4월에는 다주택자의 급매가 늘어날 가능성이 높아,
중저가 지역을 중심으로 실거주 매수 기회가 생길 수 있다는 분석이 나왔습니다.
정리했습니다
이번 다주택자 중과세 유예 종료는 단순한 세금 문제가 아니라,
2026년 부동산 시장 방향을 결정짓는 분수령이 됐습니다.
정부는 분명한 메시지를 던졌습니다.
- 유예 연장 없음
- 정책 일관성 유지
- 필요 시 보유세 카드 검토
다주택자는 결단의 시기에 들어섰고,
실수요자는 시장을 면밀히 관찰해야 하는 구간에 진입했습니다.
앞으로 3~4월 거래량 변화, 급매물 출현 여부,
토허제 및 대출 규제 조정 가능성이 시장 흐름을 좌우하게 됩니다.
부동산은 언제나 정책이 먼저 움직이고,
시장은 그 뒤를 따라왔습니다.
이번 5월 9일 역시 예외가 아니었습니다.
